Droit des tiers
Les permis de construire et plus généralement les autorisations d’urbanisme, sont délivrés « sous réserve du droit des tiers » selon l’article A. 424-8 du Code de l’urbanisme.
Cela signifie que l’autorité d’urbanisme instruit les demandes enregistrées en mairie, exclusivement au vu des règles et servitudes d’urbanisme opposables sur le territoire communal (ou intercommunal) considéré. Que ces règles et servitudes soient contenues dans le règlement du PLU, annexées à ce dernier ou énoncées dans le Code de l’urbanisme sous la qualification de « règles nationales d’urbanisme » (RNU).
Il n’incombe effectivement pas au service instructeur de vérifier si les projets soumis à son contrôle respectent ou non les autres réglementations, ainsi que les règles de droit privé. C’est ainsi qu’un permis de construire peut légalement être délivré alors que le projet d’ouvrage contrevient manifestement :
• au droit de propriété (article 545 du Code civil). Par exemple, le permis autorise un empiètement sur une propriété tierce ;
• au régime légal des servitudes de vues (articles 678, 679 du Code civil). Par exemple, le permis autorise des vues droites sur le fonds contigu à moins de 1,9 décimètres ;
• au régime des travaux sur mur mitoyen (article 662 du Code civil). Par exemple, l’ouvrage couvert par le permis trouve appui sur un mur mitoyen alors que le « copropriétaire » n’a pas donné son consentement ;
• au cahier des charges du lotissement – loi des colotis – qui interdit expressément le type de bâtiment couvert par le permis de construire.
Attention, même lorsque le permis devient définitif, passés les délais de recours et de retrait, « toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut (…) faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme » (dernière phrase de l’article A. 424-8 du Code de l’urbanisme). En savoir plus sur l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain
