Renseignements préalables à l’achat d’un terrain

Avant de signer une promesse d’achat ou l’acte d’achat définitif d’un terrain, il y a quelques informations essentielles à retenir afin éviter les mauvaises surprises.

Les questions à se poser avant de passer à l’acte :

• les références au Cadastre (zone, numéro de la parcelle)
• la superficie du terrain
• l’existence de bâtiments déjà construits (doivent figurer au cadastre)
• la présence des réseaux (électricité, eau potable, tout à l’égout, assainissement autonome…)
• le sol et le sous-sol (nature, pollution…)
• la constructibilité (immédiate, sous conditions, terrain non enclavé…)
• qui vend (un particulier, des héritiers en indivision ou une société) ?
• ce qui est vendu (le terrain, des constructions existantes)
• quel est le prix du m² du bien, comparer avec les environs
• confronter le bien, sa géolocalisation, votre ménage, condition de vie
• évaluer le coût des taxes et participations d’urbanisme
• évaluer le coût des taxes foncières et d’habitation
• penser au frais de mutation (frais de notaire, formalités cadastrales, publication)
• confronter votre intention de construire avec la règle d’urbanisme
• confronter votre intention de construire avec l’environnement social-urbain
• existence de droits réels (servitudes, bail)
• existence de projet d’aménagement en cours : passage d’une canalisation souterraine de gaz naturel, d’eau potable, élargissement des voies de circulation publiques, etc.

S’informer sur les règles d’urbanisme locales

Il faut consulter le plan local d’urbanisme (PLU) auprès du service urbanisme. Celui-ci contient notamment la règlementation applicable au terrain (superficie constructible par exemple) et aux constructions (hauteur maximale par exemple). Le PLU permet également de s’assurer que le terrain figure bien dans une zone déterminée comme constructible par la mairie, par opposition aux zones agricoles par exemple où la construction d’une maison est en principe impossible.

Mais également vérifier l’existence de projet d’aménagement en cours : passage d’une canalisation souterraine de gaz naturel, d’eau potable, élargissement des voies de circulation publiques, etc.

Il est important d’obtenir un certificat d’urbanisme, à demander auprès de la mairie. Ce document indique les règles locales d’urbanisme, mais également les limites administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zones protégées, droits de préemption de la commune…).

Il liste également les différentes taxes et charges à payer pour l’achat du terrain, comme la taxe d’aménagement par exemple.

Vérifier que le terrain est constructible et viabilisé

Il est important de contrôler la constructibilité (immédiate, sous conditions, terrain non enclavé…) de votre terrain notamment à travers le PLU et les certificats d’urbanisme. Vous pouvez aussi bien démarcher un spécialiste afin que celui-ci procède à l’analyse du sol (nature, pollution…) pour s’assurer que le terrain est apte à accueillir une construction.

Il est impératif que le terrain soit viabilisé, c’est-à-dire qu’il peut accueillir des habitations. Pour cela, il doit être relié à la plupart si ce n’est l’ensemble des réseaux d’eau courante, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement.

L’initiative de la viabilisation du terrain dépend uniquement du propriétaire et ne peut pas être imposée par la mairie néanmoins elle reste obligatoire. L’acheteur d’un terrain non viabilisé devra alors contacter la société des eaux, ERDF et GRDF (ou les gestionnaires des réseaux locaux) ainsi que la mairie pour le raccordement au réseau tout-à-l’égout.

Analyser le sous-sol pour éviter les glissements et tassements de terrain

Une construction, quelle qu’elle soit, peut disparaître si elle est sur un terrain qui n’est pas stable ou qui présente des fragilités (glissements et tassements de terrain). Il est donc essentiel de faire analyser le sous-sol de la parcelle, surtout si le terrain est en pente et que la maison est bâtie sur un remblai. Grâce à une étude géotechnique sur la géologie du terrain, vous saurez si votre terrain est stable.

Réaliser le bornage de votre terrain

Techniquement, le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est essentiel afin d’éviter les conflits de voisinage. Pour cela mieux vaut faire appel à un géomètre-expert pour procéder à un bornage contradictoire avec les propriétaires voisins et fixer définitivement les limites de la parcelle. L’acheteur peut demander au vendeur de procéder au bornage avant de signer. Cela permet de clôturer la propriété sans risque.

Vérifier le contenu de l’avant-contrat

L’avant-contrat de vente d’un terrain c’est soit un compromis de vente entre les deux parties (les deux parties s’engagent à réaliser la transaction, en dehors de clauses de désistement prévues dans le contrat) ou une promesse unilatérale de vente (seul le vendeur s’engage et peut activer son option d’achat pendant un délai précis choisi par les deux parties).

Quel que soit le type d’avant-contrat, l’acheteur doit être attentif à son contenu. Il doit ainsi s’assurer que le document précise bien :

• le prix du terrain
• qui vend (un particulier, des héritiers en indivision ou une société)
• le coût des taxes : foncières, d’habitation
• la description détaillée du terrain avec sa surface exacte avec les références au Cadastre (zone, numéro de la parcelle), l’existence de bâtiments déjà construits (doivent figurer au cadastre)
• ce qui vendu : le terrain, des constructions existantes
• la mention attestant que le descriptif résulte ou non d’un bornage
• les servitudes privées ou publiques présentes sur le terrain
• l’assurance que le terrain n’a pas été mis en hypothèque ou en location
• le montant des éventuels honoraires de négociation du notaire ou de l’agent immobilier qui a facilité la transaction

L’acquéreur peut également insérer des clauses suspensives spécifiques c’est à dire des clauses qui permettraient l’annulation de la vente s’il ne parvient pas à obtenir son permis de construire pour bâtir sa future maison ou son crédit.

Qui peut fournir ces renseignements ?

Le notaire, l’agence immobilière, la mairie pourront vous renseigner préalablement sur le bien. Aussi, le notaire est le professionnel qui pourra se charger de cette démarche afin que votre acquisition puisse se réaliser dans les meilleures conditions. Une fois votre projet définitif, il se chargera de produire l’acte notarié et vous deviendrez alors propriétaire du bien.